在房地产估价中，估价对象分摊土地面积对房地产价值有非常重大的影响，特别是在成本法的运用中更显得至关重要。房地产估价机构及注册房地产估价师不具备对房屋或土地面积测量的专业技能，通常只能根据估价对象权属证书登记以及不动产登记部门认可的测绘数据来进行确定。目前，办理不动产权证时对建筑物土地分摊面积的计算方式并不统一，为房地产估价工作带来了不小的困扰。以下将通过两种最常见的情况来分析土地面积分摊方式对房地产估价中成本法的影响。
仅分摊建筑物基底占地面积
某套位于成都市成华区的住宅用房地产《不动产权证书》记载房屋建筑面积为7.9平方米，分摊土地使用权面积为4.19平方米，如果照此计算容积率，该套住宅容积率为7.9÷4.19≈14.75。而《成都市城市规划管理技术规定》(版)记载，成都市住宅兼容商业服务设施用地规划控制指标，核心区域综合容积率≤.5，一般地区≤.0，特别地区≤1.5。该住宅房地产按照《不动产权证书》记载面积计算的容积率远远超过用地规划控制指标，那该宗地是否属于严重超标呢？答案是否定的。经过查询该宗地的出让宗地信息以及通过成都市规划管理局审定的《总平图》得知，该宗地规划容积率为3.0（修建时间为年动工，约年竣工），符合当时的控制性规划指标。
那为何我们根据《不动产权证书》计算出的容积率与实际规划容积率差距如此之大呢？那是由于目前成都市住宅（别墅除外）现行的分摊方式为建筑物基底占地面积分摊，即本幢建筑物基底投影面积由本幢全体业主按各自拥有的房屋建筑面积平均分摊(待分摊房屋建筑面积/本幢总建筑面积*本幢基底面积)，并将该分摊面积标注在产权证上，其余共同使用的绿地、道路、全民健身场所等附属配套设施用地不进行份额分割，由整宗地上所有业主共同共有，只登记，不发证，登记簿记载“全体业主共有”。
因此可以看出，《不动产权证书》记载分摊土地面积为建筑物基底占地面积的分摊结果，共用宗地面积为所在小区整宗地面积，在无法获取整个项目相关规划资料的情况下，由于其《不动产权证书》记载内容无法计算真实容积率，无论土地取得成本采用楼面地价还是地面地价方式求取，都不能在成本法测算中合理的测算估价对象分摊土地价值，而对于拥有单套或部分住宅房地产的权利人而言，通常无法提供整个项目的相关规划资料。
除此之外，单套住宅本身也不宜采用成本法进行估价，因为每一套住宅的成本价值与整个项目息息相关。在资料不齐的情况下，其地下室、宗地内道路、绿地、配套设施等建设成本不易准确分摊到单套住宅上。同时，市场上能提取的开发利润多为整个小区总体开发利润，含住宅、车位、商业等(就算纯住宅小区也基本修建了车位)，单套住宅开发利润市场提取基本无可能性，整宗地所有业态开发利润也不易分摊到单套住宅上。
权证不记载分摊土地面积
对于工业房地产，通常情况下仅存在一个权利人，因此其《不动产权证书》通常仅记载土地的共用宗面积，而未记载各房屋所分摊的土地面积。众所周知，一般的工业房地产，修建多为自用生产，往往交易市场、租赁市场不活跃，故一般的工业房地产，我们多采用成本法评估。对于这种不记载分摊土地使用权面积的情况，则需要我们在测算过程中对其进行合理分摊，姑且不论采用何种方式分摊，都有可能导致高估的情况。例如：在抵押估价中，对一个工业厂区进行估价，委托人提供了该厂区内的多个《不动产权证书》，而实地查勘时发现厂区内还存在不在委托人提供《不动产权证书》登记范围内的房屋。导致这种情况主要有以下几种可能：1.该部分房屋已办理《不动产权证书》，但非抵押物范围；.该部分房屋已报建尚未办证；3.该部分未报建，为土地使用权人自行修建。前两种情况，未纳入评估范围内的房屋属于合法建筑，是要参与土地面积的分摊，而在计算估价对象分摊土地面积时，通常未考虑最后一种情况的房屋。随之带来的问题就是我们如何判断未纳入估价范围的房屋属于以上哪种情况。通常我们是根据不动产权利人的介绍和提供的资料来确认，但是在实际的估价工作中，由于各种原因并不一定能获取真实的信息。若地上存在第1种情况下的房屋，而我们在估价时将其作为第3种情况进行设定，则会导致估价对象分摊土地面积虚增，从而导致高估。因此，在评估中我们应通过权利人的配合，进行查档核实，如根据报规报建的《总平面图》、办证的相关原始资料等进行综合判断。土地分摊方式的思考
土地分摊一般情况下是指土地开发范围内不同建筑物所有权分别对应的土地使用权面积。目前不动产登记主流的分摊方式有：一、建筑物基底占地面积分摊，共同使用的绿地、道路等登记为全体业主共同共有；二、整宗土地面积不进行分摊，不计算分摊土地面积，整宗土地面积由宗地上全体业主共用；三、对于宗地内非单纯公共配套设施，已明确权属单位或者个人的，如宗地内幼儿园、农贸市场、独栋别墅，按照谁使用、谁分摊的原则进行土地面积分摊。但目前尚无全国统一的土地面积分摊技术标准。在估价实务中，测算分摊土地面积通常有两种方式，一种是按照地上总建筑面积平均分摊总土地面积，另一种则是将分摊土地面积分为两部分：1.按各幢总建筑面积平均分摊本幢基底面积(前述第一种情况中载入权证的部分)；.按地上总建筑面积平均分摊绿地、道路、全民健身场所等公共配套设施用地(前述第一种情况中未载入权证的部分)，将二者加总得出该不动产的分摊土地面积。我们认为第种面积分摊方式更合理，更符合不动产登记的分摊原则，但对估价资料的要求更全面和深入，在部分项目的实务中有一定的困难。其实，不管以上哪种分摊方式，均是对土地面积的分摊，都存在着局限性。因为我们对土地分摊的最终目的是求取分摊土地价值，而在同一宗地上开发的不动产会由于物业类型、楼层、位置等因素的差异，导致其分摊土地的价值(楼面地价)也有所差异，现在已经有不少城市的基准地价体系中区分了不同楼层的楼面地价。因此，在计算分摊土地价值时，相对于面积分摊方式，按不动产价值的比例进行分摊应更为准确合理。但按价值方式分摊的应用在估价实物中尚不成熟，需要我们进一步研究和探讨。文丨恒通评估叶伟
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